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小镇青年的上海投资路 | 三明治

派妮 三明治 2019-07-08

“那些和钱有关的小事”系列之二。


文 | 派妮

街道两旁的树枝已经变得光秃秃,还有几片枯叶在半空中摇晃,带着一副不肯服输的姿态。冬天的上海,总是有些寡淡无味。


摇摇晃晃一个半小时,一趟公交车把林克送到了距离市区约 65 公里以外的浦东郊县。很难说这里有上海的影子。街道被灰蒙蒙的天气加了一层滤镜,显得更加萧索。


当他走进空荡荡的商品城售楼中心时,几个前台销售百无聊赖地坐在那里,消磨着时间。“真是瞎了眼,当时怎么会选了这么个地方?”林克心里不断咒骂自己。


半年多以前,林克就是在这样一个地方,买了一个商铺,随后噩梦不断。



01


林克记得很清楚,4 月份的时候,他看到一个关于浦东郊县商铺的广告,试着联系了单页上的电话。电话那头是一个声音很轻的女孩子,说话时有些怯怯的,不过关于商铺的大大小小信息却都是有问必答,头脑清楚得很。


不知道是对这个女孩有着特别的信任感,还是真的对这个项目投资有兴趣,一个周六的上午,林克跟着看房班车,来到商铺售楼现场。


一进售楼处,七八张展板在门口两边一字排开,所有待售商铺被编号,位置、面积、价格都一一标注在上面。每一张展板前面都有几组人,一旁站着的销售员西装笔挺,像守猎般盯着眼前的客户。


一旦有商铺被人买下,就会在展板上面贴一个大大的“已售”红字,销售员也会用麦克风全场播报:“恭喜来自上海的张先生成为 7-1-301 号业主”、“恭喜来自温州的李女士成为 1-3-120 号业主”.....整个上午,一波又一波的人被看房班车拉到这里,涌进售楼处。很快,不少展板已经贴满了红字,播报的间隔时间也越来越短。


很久以后,林克才意识到,这些场景的渲染不过是房产商惯用的营销伎俩而已。可是,在当时,身处这种“疯狂抢购”的现场,他的确动了心思。


在销售员来势汹汹的攻势之下,林克开始盘算起这笔投资帐。商铺的单价大约为 1.8 万元/平方米,面积则从 15 到 30 平方米不等。总价算下来,少则不到 30 万,多则不过 60 万,就可以买下一间商铺。


销售员一边观察着林克的表情,一边继续推销:“大家来买商铺,无非就是出租赚租金嘛!咱们这边考虑到了客户的需求,所以推行的是‘前八年带租约式销售’政策。到时候你们买了商铺之后可以委托给我们统一对外出租,每年我们把租金给到你们,而且每年都还会有不同额度的收益率,从6%-10%不等。如果不想继续对外出租了,满三年之后,可以按原价的130%回购商铺。”


随后林克被销售员带到了商铺的现场去查看“实体”。那是空荡荡的一座毛胚楼,一眼望过去,除了几根裹着钢筋的承重柱,再无他物。灰凄凄的水泥墙面上抠出几个窗户,露出的红砖像是没有缝好边的衣服。销售员比划着图纸里的标号,说到时候这里会被隔出一间一间 15-30 平米不等的商铺,每一间商铺都会出租出去。


他开始认真研究起销售员手上那份图纸。在他的记忆里,像这样的小商品城,肯定是靠中间的商铺抢手些,于是在自己的“想象力”帮助下,他相中了一套大约 25 平方米,总价 45 万的商铺。


林克迅速在脑子里算计了一下,商铺首付最少五成,也就是说要拿出 23 万的首付。第一年就可以拿到大约 3 万块的租金收益,以后每年还会递增,把这些租金拿来还贷款绰绰有余。更重要的是,等过几年房价一涨,出手卖掉赚一笔很容易。


回到售楼处,来看房的人又比之前多了一些,偌大的空间被一团热气所笼着,林克被挤了一身的汗。他没有多犹豫,当场刷卡付了 2 万元的订金。一周之后,林克又专门跑过来,签了购房合同,付了另外 21 万元的首付款,并办了按揭贷款手续。


这一年,林克 27 岁,来上海的第五个年头。那 23 万的首付,是他卖掉自己房子后的第一笔投资。




02


林克 2007 年来到上海工作。工作还没满三年,一位相熟的同事要买房,总是拉上林克一起帮忙出主意。在林克此前的印象里,上海的房价是极高的,是自己难以企及的的一种“高”。不过,在陪同事看房买房过程中,他却越来越觉得,上海的房价不过如此嘛!


比起租住在狭小的弄堂租屋里,那百米大的房子越来越撩拨着他的心弦,他动了买房的心思。在跟父母提出买房的想法后并得到同意后,林克便开始四处搜寻,最后他相中了 9 号线郊区沿线一套 120 平米的二手房。2008 年末 2009 年初之时,这套房子只需要 100 万出头。没过几天,40 万的首付款就打到了林克的账户上。林克父母此前从没到过上海,但是当儿子提出要在这座大城市买房时,却毫不犹豫倾囊相授。他们别无他求,只愿宝贝儿子可以安稳睡在属于自己的家,自己的床上——尽管这 40 万是他们省吃俭用一辈子存下来的。


很多年之后,林克才意识到,当年的自己无意踩准了一个在上海买房的好时机。如果把 2007 年到 2010 年间上海楼市房价画一个曲线的话,那么林克买房的这个时机,正处在 S 曲线底部。


2008 年,由美国次贷危机引起的全球性经济危机已经在国内蔓延,整个楼市像在走悬崖边的钢丝一样。像万科、恒大、碧桂园这样的大型房企已经开始降价促销,一开盘就打八五折,越是如此,人们却越犹豫越不敢出手。


为了鼓励大家买房子,国家还把最低首付款比例降到两成,贷款利率也下调到基准利率的 0.7。那真是一个让人想起就感到遗憾的年代,很多人都后悔没能在那一年买房,而林克却把这种“幸运”视而不见,并在两年多以后选择放弃。



03


2009 年的春天,被国家的印钞机轰轰声吵闹着,从 2008 年 11 月份开始的“四万亿计划”掀起了新一轮的货币泡沫。怎样才能让手里的钱不贬值?唯有买房。于是,林克在签完购房合同不久后发现,此前一年无人问津的房子,开始遭到疯抢,房价也朝着摩天大楼的高度飞奔而去。


这些都没有令他太在意,他也有自己的烦恼。林克算了下,每个月到手的工资不过五六千,还了房贷,再加上日常生活,根本剩不下多少,唯有年中和年底的时候发点奖金慰劳自己。紧巴巴的日子让林克觉得自己的喉咙始终被别人掐着。靠死工资生活,何时是个头?他得再想想办法。


他盯上了股票。自从 2008 年国家经济刺激政策出台以来,房价涨,股市也随之复活,从 1820 点起步,一路飙升到 3478 点。2010 年,股市在 2000 多点和 3000 多点之间震荡徘徊。


8 月份,在拿到半年度奖金后,林克尝试着买入一只西藏城投的股票,12.8 的单价,500 股。林克买入之后,这只股票就经历了连续四个涨停,20 天以后,他以 17.55 元的单价将 500 股悉数卖出,短短三个星期,他就有了 2000 多块钱的收益。这些红红绿绿的数字和曲曲折折的 K 线图,让林克波澜不惊的生活,又重新找到了兴奋点。


他养成了每天九点半就打开股票软件的习惯,他开始把越来越多的钱放到股票里,像是驾驶着一艘小船行驶在壮阔的大海中,时而掀起的浪花让他愈战愈勇。



毕业不到四年,林克有了一套写着自己房产证的房子,股票里的些许战果也足以慰藉他的满腔热情,林克很难控制自己“年少轻狂”的情绪。当他的同龄同事为工作的鸡毛蒜皮伤脑筋的同时,他的野心却越来越大。


2011 年是这样一个年份,楼市经历过前两年短暂的房价飙升狂潮后,政府开始大幅调控。上海的房价像是被突然放进了冷冻冰柜中,很快冻结。


人生阅历尚浅的林克,认为房价到顶了,他想卖掉房子。在那时的林克看来,上海是可以随时来,也可以随时走的,在这里买房并不能成为他的束缚。对于当初的买房行为,更多的是一种验证——验证自己的实力,验证自己的眼光,验证自己的自信。


房子在中介那里挂了三四个月,鲜有人问津。林克慌了神,更加坚定地认为,上海的房价很危险。深谙股市里低进高抛法则的林克,可不想在高位时被套牢,他要赶紧找到下一位“接盘者”。


他加快了卖房的速度,找来更多的中介帮忙挂牌。终于,一个 40 多岁的福建商人看中了这套房,一番讨价还价之后以 173 万的价格成交。


“我靠,赚钱也太容易了吧!”173 万,还掉贷款,除去 40 万的首付,林克手上净赚 70 万。在林克印象中,父母每年加起来的收入不过十多万。即便他来到上海后,一年到头也到手工资不过十万出头。而短短两年间,一买一卖就赚 70 万,这种快进快出的赚钱方式着实刺激到了林克。原来还可以这样赚钱!


直到很久以后,当上海的房价再翻几倍之后,林克才承认当年自己的自负。当一个人还没有足够的耐心、魄力与眼界去把握财富时,靠机会、运气得来的财富终将很快失去。


父母曾反对过林克卖房,但没想过林克会先斩后奏。当林克又重新住回出租屋时,老两口才得知了儿子卖掉房子的消息。不过,看到儿子一买一卖赚了两倍不止,他们也不再说什么。那 40 万,本来就打算给儿子结婚买房用的,“反正放我们这里也是放,放你那里也是放,你就先拿着吧!”


110 万的现金,在林克手中攥着。他越来越确信,只有投资才能让财富快速增值;他也越来越自信,原来自己还是有点头脑的。这 110 万,如何变成 220 万?始终萦绕在他心头。



04


买商铺,便是他找到的第一个猎物。当他判断楼市的房价已经处于拐点时,他却觉得商铺或许是一种新的投资机会。租金赚收益,坐等价格升值——同样的投资逻辑,被林克照搬到商铺买卖上。


办好商铺的购买手续之后很长一段时间里,林克都陷入一种亢奋当中。他越来越沉迷这种“钱生钱”带来的快感。他每天早上到办公室后,简单处理一下工作上的事情,就把所有的注意力,都放在了股市上。


2011 年前四个月,上证综指已经从 2700 点攀升到 3067 点,5 月份,行情很快急转直下,一个月时间内跌了将近 200 点,此后持续阴跌。这时,林克手里那 110 万的卖房款,除去商铺的 23 万首付,还剩 80 多万的现金。手里有着充足的“弹药粮草”的林克,开始重仓加码,不到三个月,80 万全部押在了股市上。


林克之所以如此大胆,是股市点位已经跌破了他的心理点位。2500 点左右,可以举旗进场了。触底反弹,是他一掷千金的底气。他相信,底部到了,很快会弹回来。


8 月,上海酷暑,林克去广西桂林避暑旅行。漓江的竹筏漂流,印象刘三姐的演出,还有阳朔西街的青年旅舍,让他心情畅快。在即将离开桂林的前一天,林克租了一辆自行车,沿着遇龙河骑行。当他骑过一处上坡,把车子停在路边休息时,他习惯性地打开股票软件,他重仓的两只股票,双双跌停。他感到头皮发麻,游玩的兴致被浇灭的一干二净。第二天,再次跌停。两天之内,林克的股票蒸发掉 15 余万元,他带着仓惶的心情离开了桂林。


若干年后,林克回忆起这次挫折,深深悔恨当初不应那么早把子弹打光。“如果当时留一半现金在手上,继续跌,继续补仓,情况要好很多。”而当时的林克,却只能眼睁睁地看着大盘从 2500 点一路节节败退,却束手无策。


他唯一能做得就是,频繁换仓。那时的林克,像是战场上慌了阵脚的士兵,面对围攻,见招拆招,全凭感觉,毫无章法可言。


林克这二十多年的人生,几乎未曾尝过“背运”的滋味儿。太过顺利的人生,迟早是要栽跟头的。这句话林克是在 2011 年的冬天深刻感受到的。


年底,股市已经跌到 2100 点左右。翻开当年的股市报道,依然能感受到那时的血雨腥风:“沪指 2011 年全年跌 21.68% 成 A 股史上第三熊”、“今年仅 160 多家公司上涨,仅占 A 股总数一成”、“超 8 成股民亏人均亏损 7.31 万元”.....而林克的股票账户,绿油油一片,亏损已达 30 万元。




05


霉运就像是流行病毒一样,一个接一个地来了。正在林克为股票被套而惶惶时,另一件烦心事接踵而至:当初买的商铺,产权证迟迟没有批下来。


开发商那边的回应是:再等等,再等等,快了,快了。可是当林克翻出购房合同,发现封面上“商铺使用权出让合同”几个大字就傻眼了。那一天匆忙签下的合同,竟然只是一份使用权租赁合同!林克几乎是倒吸一口凉气,第一次翻开合同,仔细看起其中的内容来。


原来,这些商铺产权仍归属开发商所有,林克所购买的不过是 20 年商铺使用权,也就是说那 45 万的总价,只不过这一小小商铺二十年的租金!林克忽然明白为何每次追问产权证,开发商总是闪烁其词了。


林克赶忙咨询一位律师朋友,那位朋友怪他为何当初不仔细看清楚,林克再次回想起当时签订合同时的情景,“大意了!大意了!太大意了!”


律师朋友说,如果是能赚高租金的商铺,开发商怎么舍得卖呢?但凡拿出来卖,商铺的收益率肯定要仔细考虑周祥后再做决定。林克越听心里越凉,弱弱追问道:“现在有什么办法解决吗?”


“退款退商铺,这是最完美的办法。”


律师朋友之所以提出这个解决办法,是基于两点:一是从法律意义上并没有“不动产使用权出让”这一概念,如果走司法程序,这一合同很有可能被认定为“无效合同”;二是,即便合同有效,都没有看到违约条款——显然开发商在努力撇清责任。“既然没有规定违约条款,你就试试嘛!”


其实林克和朋友心知肚明,目前情形十分危险。那 23 万的房款,很有可能打水漂。林克决定跟开发商纠缠到底。


在林克一个人独自前往售楼处追房款之前,他已经打了无数通电话。开发商从最初的一口咬定“不可能退款”,再到“交给领导决定”,再到“内部正在商量研究”,一个多月的时间已经拖过去了。


林克决定亲自上门。然而那天几无所获,几位销售人员依然保持职业的热情微笑,以“领导在开会”为由把他晾了一天,傍晚他悻悻而归。


无奈的林克再次向朋友寻找办法,他已经做好了走法律途径的打算。就在这时,一颗炸弹扔向了林克。


这颗炸弹最先是在商铺业主 QQ 群里扔出来的。一位业主看到新闻,说外滩一写字楼大厦的开发商涉嫌非法集资,被公安局逮捕。而这家开发商在上海开发的另一项目,正是林克他们曾经疯狂抢购的浦东郊县商铺。


此后的事态发展,超出了林克的控制。公安局介入,项目也很快查封,查开发商账户,资金链早已断裂,购房者的钱血本无归......


至此,靠买卖房产净赚的 70 万元,在股市与商铺双重损失下只剩下十万元出头,而上海的房价已经奔着三万绝尘而去......



06


2011 年的圣诞夜,整个上海被装扮地星光熠熠,而林克却感到即便穿了一件羽绒服却依然寒冷。他快步走过繁华,回到自己租住的房子去,这是一套 30 平的老公房。身体被空调吹暖之后,他躺在床上忽然想起了曾经短暂拥有过的那套 120 平“大房子”。他再也抑制不住泪流,拨通了妈妈的电话。


他将一切和盘托出。那一晚,林克,还有他的爸妈,彻夜无眠。


败局已定。此后的一两年里,面对颓势,林克没有了招数。他唯一能做的是等待。等待商铺会有好消息传来,等待股市触底反弹那一刻。


最终,他没有等到那一刻。30 岁那年,他认识了一位姑娘。在双方父母的催促下,两人离开了上海,去武汉。买房,结婚,上班,还房贷,生子,林克的生活跌入日复一日的平凡琐碎中。


偶尔回想上海那段“黄粱一梦”,林克苦笑了一下。



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